Инвестиции в недвижимость

Скачать реферат: Инвестиции в недвижимость

Содержание реферата

Введение
1. Существующая нормативно-правовая база
2. Описание объекта
   2.1. Краткое описание объекта
   2.2. Анализ месторасположения. Ограничения и допущения
3. Методы оценки
   3.1. Затратный метод
   3.2.Доходный метод
   3.3. Согласование результатов (расчет стоимости методом капитализации ренты)
4. Сравнительный инвестиционный анализ
   4.1. Определение основных инвестиционных показателей
   4.2. Ранжирование показателей
Заключение.

Введение

В рыночной экономике широко распространены операции с недвижимостью.  Оценка недвижимости необходима для осуществления  следующих  операций:

- при продаже или сдаче в аренду;

- при акционировании предприятия и перераспределении имущественных прав;

- при привлечении новых пайщиков и эмиссии акций;

- при налогообложении си страховании имущества;

- при кредитовании под залог недвижимости;

- при исполнении прав наследования;

- для исполнения судебного приговора.

Оценка недвижимого имущества есть начало инвестиционного  процесса. То есть никакое вложение средств в новую недвижимость  не осуществляется без правильной оценки имеющейся недвижимости. Для управления недвижимостью необходима методика оценки  объектов недвижимого имущества. В данной курсовой работе рассматриваются основные методы оценки на примере конкретной квартиры.

1. Существующая нормативно-правовая база

Недвижимость:

К недвижимым  вещам  (недвижимое  имущество,  недвижимость) относятся земельные участки,  участки  недр,  обособленные  водные  объекты  и  все,  что  прочно  связано  с  землей,  т.е.  объекты, перемещение  которых  без  несоразмерного  ущерба  их  назначению  невозможно,  в  том  числе леса,  многолетние насаждения,  здания, сооружения. Законом к  недвижимым  вещам  может  быть  отнесено  и  иное  имущество (ст. 130 ГК РФ).

Квартира как объект права:

 Собственнику квартиры  в  многоквартирном  доме  наряду  с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит  также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.  289  ГК РФ).

Жилая квартира:

 Конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого  строения  или  нежилого  строения  с  жилыми  помещениями,  предназначенная и в административном порядке признанная  пригодной  для  постоянного  проживания граждан,  имеющая обособленный вход с  улицы или с площадки  общего  пользования,  имеющая  хотя  бы  два  функциональных  объема  (комнаты)  и  не  имеющая в своих пределах  функциональных частей (площадей,  объемов)  других  квартир  (мест  общего пользования).

 Жилая комната:

 Конструктивно обособленная  неделимая  функциональная  часть  квартиры,  площадь  которой  в  соответствии  с  правилами  государственного  учета  учитывается  в  составе  жилой  площади  квартиры.  Площадь жилой  комнаты  или  жилых  комнат  квартиры  является  площадью основного (главного) назначения.

 Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых  комнат):

Конструктивно обособленные  неделимые  функциональные  части  квартиры  (принадлежности  площади основного назначения),  площадь  которых  в  соответствии  с  правилами  государственного  учета  учитывается в составе общей площади квартиры.  Назначение вспомогательных  помещений  предусматривается  проектом и признается в административном порядке.  Вспомогательные помещения,  назначение которых  не  указано  в  проекте  и/или  не признано в административном порядке,  объектами  оценки не являются. 

Цена:

 Исполнение договора  оплачивается  по  цене,  установленной  соглашением сторон.  В предусмотренных  законом  случаях  применяются цены (тарифы,  расценки, ставки  и  т.п.),  устанавливаемые  или  регулируемые  уполномоченным на то государственным органом.  В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и  не может  быть  определена исходя из условия договора,  исполнение  договора должно быть  оплачено  по  цене,  которая  при  сравнимых  обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или  услуги (ст. 424 ГК РФ)

Ответственность  при  государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Учреждение  юстиции  по  регистрации прав в соответствии с настоящим  Федеральным  законом  несет  ответственность  за  своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество  и сделках с ним в Едином государственном реестре прав,  за полноту  и  подлинность  выдаваемой  информации  о правах  на  недвижимое  имущество и сделках с ним.  Ответственность за точность  данных,  своевременность  их  предоставления об объектах недвижимого имущества несут организации  по учету соответствующих объектов. Лица виновные в умышленном или неосторожном искажении либо  утрате  информации  о правах  на  недвижимое имущество и сделках с  ним,  зарегистрированных  в  установленном  порядке,  несут  ответственность  за материальный ущерб,  нанесенный в связи с этим  какой-либо  из  сторон,  в  соответствии  с законодательством  Российской Федерации.

При  оценке  объекта  недвижимости  оценщик  должен  придерживаться следующих основных требований: 

правильно идентифицировать недвижимое имущество, связанные с  ним  имущественные  права;  учесть  цель  и  предполагаемое  использование  результатов  оценки;  определить  масштабы поиска и  сбора данных;  выявить любые ограничивающие условия,  если таковые  имеются; и определить эффективную дату оценки; 

- определить оцениваемый тип стоимости; 

- рассмотреть всевозможные юридические  ограничения  прав  собственности на объект недвижимости, если таковые имеются;

Выявить и учесть  влияние  на стоимость оцениваемого объекта  недвижимости  любого  связанного  с  этим  объектом  движимого  имущества,  оборудования или нематериальных активов, не являющихся  частью недвижимости.

Оценщики несут  ответственность  за  проведенную  оценку  перед  клиентом  по  договору  и  в  соответствии  с  действующим  гражданским законодательством.  Кроме того, недобросовестность при  проведении  оценки  может  повлечь  за  собой  лишение  оценщика  лицензии, что находится в компетенции ФКЦБ России.

Установить,  что  обязательства  по кредитному договору (договору займа) или иные обязательства,  в том числе основанные на  договоре  купли-продажи, аренды, подряда, другом договоре, могут быть обеспечены залогом земельных участков,  предприятий, зданий, сооружений, нежилых помещений, квартир и иного недвижимого имущества далее именуется - ипотека

(Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования")

2. Описание объекта

2.1. Краткое описание объекта

Планировка квартиры

Расположение в подьезде

Генеральный план участка

2.2. Анализ месторасположения. Ограничения и допущения

Квартира расположена в Дзержинском районе,  на улице Театральная, которая пересекается с улицей Авиастроителей.  Этот правобережный район  относительно удален от центра и линии метро, но  рядом имеются места общественного отдыха, спорта, службы быта, продовольственные и промтоварные магазины, поликлиники, больницы, даже небольшой  рынок .

Места общественного отдыха:  ДК  Чкалова, ДК Калинина, относительно недалеко расположены ДК Горького,  клуб "Отдых".

Спортивные учреждения:  СК  завода им. Чкалова,  СК "Сибирь", СК "Север",  плавательный бассейн "Нептун".

Службы  быта:  ателье, парикмахерская, филиал НДМ.

Хорошо развита транспортная сеть:  3 и 29 маршруты автобусов, 11,14,23 маршруты трамваев,  13,33 - маршрутные такси,  22 троллейбус,  имеются коммерческие рейсовые автобусы в разные районы города.

В ближайшем будущем планируется капитальный ремонт ,  предлагаемого к продаже дома, что повысит его стоимость.  К ноябрю 1998 года будет проведена новая телефонная линии,  которая затронет и ул. Театральную.

3. Методы оценки

3.1.Затратный метод

Основные понятия:

исходная восстановительная стоимость - стоимость строительства одного кв. метра на момент сдачи дома. ( См. тех. паспорт сооружения.).

восстановительная стоимость - стоимость строительства одного кв. метра на момент оценки.

коэффициент удорожания - во сколько раз выросла исходная восстановительная стоимость на момент оценки. (Представляются ежемесячно.).

остаточная стоимость - восстановительная стоимость с учетом износа.

Методика расчета цены продажи жилья.

1.Свд = Сисх * Куд,

где Свд - восстановительная стоимость;

Сисх - исходная восстановительная стоимость;

Куд - коэффициент удорожания;

Тип дома

Стоимость строительства 1 мІ на 01.05.97г.

(млн. руб.)

Панельный 9 эт.

2,0

Панельный 5 эт.

1,6

Панельный 3 эт.

1,4

Кипичный 5 эт.

2,2

Кирпичный 9-12 эт.

3,1

Свд=2,2*1=2,2 млн. руб.

2. Со = Свд * ( 1 - Иф/100 ),

где Со - остаточная стоимость

 Иф - физический износ дома на год последнего обследования БТИ. (Данные  БТИ с корректировкой величины износа по табл. 1 в %.).

Таблица 1.

Группа капитальности строений

Среднегодовой  прирост  физического износа  (%)  в зданиях построенных :

до 1917 г.

до 1941 г.

после 1941 г.

1 кирпич камен.

0,2

0,4

0,7

2 панельн. кирпич. (лент.фунд) монолит

0,3

0,5

0,8

3 Камен облегчен

0,4

0,6

1,0

4деревян. брусчатые

0,6

0,9

1,5

5 деревян. Щитовые

---

1,5

2,0

*Для всех серий пятиэтажных строений - 1.

Со = 2,2*(1-0,7*28/100) =1,7

3. Стм = Со * Ксож * Кбл * Кэт * Киз * Клиф * Квыс * Кмус * Кх * Км ,

где Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры и жилой ее площади:

0.95 - менее 1.50

1.00 - от 1.50 до 1.66

1.05 - от 1.66 до 2.00

1.10 - свыше 2.00;

Кбл- при наличии балкона данный коэффициент равен 1.00;

при наличии лоджии - 1.05; при их отсутствии - 0.95;

при наличии двух и более балконов или лоджий - 1.10;

Кэт-  в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90  Во всех остальных случаях - 1,00.

Киз - изолированность комнат;

1,04 -все комнаты изолированы;

096-смежные комнаты в двухкомнатных квартирах либо более чем одна проходная комната в 3-6 комнатных квартирах,

1,00 - во всех остальных случаях;

Клиф -наличие лифта;

1,03 - есть в домах,имеющих,5 и менее этажей;;

1,00 -есть в домах имеющих более 5этажей,либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей;

0,97 - в домах ,  имеющих , более 5 этажей;

К выс- высота помещений; 0,98 -менее 2,5 м ;

1,00 - от  2,50 м до  280м

1,02 - от  2,80 м  до  300 м ;

1,04 -  от  3,00  до  340 м; 

1,06 -  свыше 3,40 м;

К мус - наличие мусоропровода;

1,02 - есть в домах, имеющих менее 4 этажей;

097 - нет в домах, имеющих более  4 этажей ;

Кх -коэффициент, учитывающий площадь кухни;

0,95 -при площади кухни до 6 кв. м;

1, 00 при площади  от 6 кв. м до 9 кв. м

1,05 при площади  от 9 кв. м до 12 кв. м;

1,10-----свыше 12 кв. м.

Км - коэффициент,|  учитывающий материал стен

в том случае если кирпич - 1 ,10

в том случае если монолит  - 1,05

в том случае если сборный железобетон -1,0

Стм = 1,77+1,05+0,95+0,90+1,04+1,0+1,02+0,97+1,05+1,10=10,85

4. Стоимость жилья с учетом месторасположения дома (Смм):

Смм = Стм*Кзон

Месторасположение

Кзон

Центр

1,3

Приближенные к центру

1,2

По линии метро (800 м от станции)

1,1

Средней удаленности

1,0

Удаленные

0,9

Престижный пригород

1,2

Пригород

0,75

Смм = 10,85*0,9=9,765

3.2. Доходный метод

Задачей  оценки  является  определение  цены спроса и/или цены предложения,  и/или цены сделки на  конкретную  квартиру,  на конкретную  дату  или  конкретный  период  "T",  исходя  из  ее равноценности с квартирами данного типа.

Данная Методика  предусматривает,  что  оцениваемая  квартира задает все  параметры  однородности  будущей  выборки,  но сама не обязательно входит в эту выборку.

Цена может определяться как на  квартиру  в  целом,  так  и  в расчете на 1 кв. м общей площади квартиры.

Методики  две  квартиры  признаются равными по цене,  если совпадают конструктивные  модели  домов,  в которых  расположены  квартиры  и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату.

К примеру,  все типовые однокомнатные квартиры в  жилом  доме, построенном по типовому  проекту, и расположенные на первом этаже, признаются равными  по  цене,  если  функциональная  модель "однокомнатная квартира"  не  содержит  свойства,  превращающего данные квартиры в неоднородные (неравноценные).

Данная Методика  в  качестве примера предусматривает следующий перечень и  упорядочение  свойств  в  функциональной  модели "m-комнатная квартира":

1. Месторасположение строения.

2. Капитальность строения.

3. Общая площадь.

4. Жилая площадь.

5. Площадь кухни.

6. Этажное расположение квартиры.

7. Количество проходных комнат.

8. Высота помещений (этажа).

9. Количество балконов, лоджий.

10. Наличие телефона.

Предполагается, что квартира оборудована другими обычными  для данной местности  удобствами,  важность  которых  учитывается комплексно, без упорядочения.

Общая  жилая  площадь  и  площадь  кухни  в  выборочных квартирах считаются равными,  если отличаются на величину не более

1 кв. м от соответствующих площадей оцениваемой квартиры.

1. Этажное расположение квартиры учитывается  в  следующих трех интервалах:  первый  этаж,  этаж  кроме первого и последнего, последний этаж.  Квартиры в пределах данных интервалов  при прочих равных показателях признаются равными по цене.

2. Квартиры,  отличающиеся по высоте помещений в  пределах плюс - минус 10 см,  при прочих равных условиях признаются равными по цене.

3. При  возможности  установки  телефона  цена квартиры с телефоном принимается выше цены аналогичной квартиры без  телефона на величину, равную затратам на установку телефона.

Строим выборку из аналогичных объектов по следующим параметрам:

· Количество комнат

· Тип квартиры (ПГ,УП,ИНП,МГ,МС,К)

· Тип дома (Кирпич, Панельные)

· Район

N п/п

Район

Улица

Тип

эт/эт/м

Площадь

Б/л

С/у

Телефон

Стоимость млн.р

1

Дзерж

Трикотажная

изол

5/5/к

90/60/7

б

р

-

180

2

Дзерж

Кошурникова

см-из

1/9/п

65/41/7

л

р

-

120

3

Дзерж

Шекспира

из

8/10/к

67/48/7,5

л

р

+

180

4

Дзерж

Гоголя

см-из

3/9/п

64/44/7

б,л

р

-

135

5

Дзерж

Толбухина

из

2/5/п

57/38/7

б

р

+

115

6

Дзерж

25 лет Октября

см-из

2/9/к

54/38/7

-

р

+

125

7

Дзерж

Учительская

см-из

9/9/п

60/43/7

б,л

р

+

130

8

Дзерж

Д.Давыдова

из

2/5/к

74,3/51,4/9

б,л

р

+

230

9

Дзерж

Авиастроителей

из п/г

5/6/к

80/50/12

л

р

+

180

10

Дзерж

Авиастроителей

из п\г

2/3/к

82/57/10

-

р

-

145

Квартира

ст-ть 1м2

Эквивал.ст-ть.

Оцениваемая квартира.

Х

0,9

1,0

0,9

1,05

0,95

Квартира M3

2,687

1

1,10

0,9

1,05

0,9

2,5138

Квартира M6

2,315

1

1,10

0,9

1,05

1

2,4064

Квартира M1

2,000

1

1,05

1

1,05

0,95

2,0948

Квартира M5

2,018

1

1,05

0,9

1,05

0,95

1,9022

Квартира M4

2,109

1

1,10

0,9

1,05

0,86

1,8854

Квартира М2

1,846

1

1,05

1

1,05

0,9

1,8317

Квартира М9

2,250

1

1,00

0,9

1

0,9

1,8225

Квартира М10

1,768

1

1,10

0,9

1

1

1,7503

Квартира M8

3,096

1

1,10

0,9

1

0,48

1,4712

Квартира M7

2,167

1

1,10

1

1,05

0,48

1,2014

Математическое  ожидание предложения:

М(х)предл=(2,5138+2,4064+2,0948+1,9022+1,8854+1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+ +1,2014) / 10 =1,8880

Математическое ожидание спроса:

М(х)спрос=( 1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+1,2014 ) / 5 = 1,6154

Медиана  предложения:

Мепредл  = (1,8854+1,8317) / 2 = 1,8586

Медиана спроса:

Меспрос = ( 1,7503+1,4712 ) / 2 = 1,6108

Цена сделки:

Р = ( М(х)предл + М(х)спрос) / 2 * К ти

Кти  определяется в том случае, когда медиана отличается от математического ожидания  более чем на 10 % 

Кти = (Меспрос + Мепредл) / ( М(х)спрос + М(х)предл )

Р = ( 1,8880 + 1,6154 ) / 2 = 1,7517

Цена квартиры

Ркв = Р * Общ. площадь

Ркв = 1,7517 * 90 = 160,653 млн.руб

3.3. Согласование результатов (расчет стоимости методом капитализации ренты)

Цель: Определить стоимость квартиры в зависимости

n от дохода, который она будет приносить

n от срока реализации данного проекта

n от применяемой для инвестора ставки капитализации

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА АРЕНДУ КВАРТИР (в месяц)

Месторасположения

Тип квартиры

Комн.

Млн р.

1 ком

млн р.

2 комн

млн р.

3 ком

млн р.

Центр

0,5

1

1,3

2

Приближенные к центру

0,3

0,6

0,8

1,3

По линии метро (800 м от станции)

0,3

0,6

1

1,1

Средней удаленности

0,2

0,5

0,6

0,8

Удаленные

0,2

0,4

0,5

0,6

Престижный пригород

0,35

0,75

1

1,4

Пригород

0,1

0,25

0,35

0,5

Средняя рыночная арендная ставка

0,6

Мебель

0,3

Телефон

0,2

Сумма периодической ренты (Дт)

1,1

*Поправки берутся из затратного метода

Ставки по налогам используемые в расчетах

НДС

Налог на пользователей автомобильных дорог

Налог на содержание жилищного фонда и объектов соц-но культурной сферы

Налог на прибыль

Налог на имущество

20%

2,6%

1,5%

35%

2%

РАСЧЕТНАЯ ТАБЛИЦА

Текущих издержки за период (Зт)

0,28

Сумма налоговых отчислений за период (Н)

0,098

Сумма чистого дохода за период (после уплаты налогов) (ЧДт)

0,7216

Безрисковая ставка на реинвестированные средства (Сб)

0,14

Суммарный чистый доход за весь срок владения (ЧД)

9,1896

187,3944

Ставка капитализации (Ск)

0,5

Ставка прироста будущей стоимости (Сп)

через 1 год - 0,1

через 10 лет - 0,2

Денежный эквивалент (Э)

-

Сумма издержек на смену прав собственности (Зи)

0,05

Стоимость по методу капитализации (Р)

19,145

39,702

ЧД = R * ([ (1+j/m)mn - 1 ] / j/m) , где

R - сумма чистого дохода за период (ЧДт)

j = 0.14

m = 12

для n = 1 

ЧД = 8,6572 * ([ ( 1+0,14/12)12 - 1] / 0,14/12 ) = 9,1896

для n = 10

ЧД = 8,6572 * ([( 1+0,14/12)120 - 1] / 0,14/12) = 187,3944

Р =  (ЧД / n*Ск) +( Р*Сn + Р*(1+Сn)*0,05 ) / (1+ni), где

С1 = 10% = 0,1

С10=0,2

i = 0,15

Р1 = 19,145

Р10 = 39,702

4. Сравнительный инвестиционный анализ.

4.1.Определение основных инвестиционных показателей.

1.Чистая приведенная ценность (ЧПЦ):

ЧПЦ = , 

где   Вt - доход в период t;

Сt - издержки в период t;

i - ставка дисконтирования по безрисковому вложению.

n - количество периодов.

ЧПЦ = - 43,918

2. Внутренняя ставка дохода (ВСД) приближенная формула:

Возьмем  r2 = 0,08, тогда изменятся коэффициенты дисконтирования, а следовательно и все показатели, зависящие от них.

ВСД = 15 + ( 15 - 8 ) * (-43,918 / (-43,918-26,521)) = 19,361

3. Коэффициент рентабельности (Кв/и)

Кв/и = .

Кв/и = 121,709 / 165,627 = 0,735

4. Точка окупаемости проекта (Ток)

Ток - момент когда доход становиться больше либо равен начальным капитальным вложениям. 

Так как знак кумулятивных дененжных потоков без учета дисконтирования меняется на 10 году , то точка окупаемости без учета дисконтирования = 10.

С учетом дисконтирования проект не будет окупаться.

5. Расчет минимальной арендной ставки, которая будет удовлетворять реальным показателям.

Р =Ркв = 160,653

ЧД  расчитываем исходя из нового значения Р,

ЧД = 705,48

ЧДт = 32,58

ЧДт за 1 мес = 2,715

Дт = ЧДт - Зт - Н

Дт = 2,715 - 0,28 - 0,098 = 2,337

Дт - сумма арендной платы в месяц,  которая позволит окупить проект и будет удовлетворять реальным показателям.

4.2.Ранжирование показателей

Ранжирование показателей делается с целью определения рейтинга продаваемой квартиры и сравнение его с аналогичным показателем других подобных квартир.

Рейтинг квартиры определяется при помощи таких показателей:

ЧПЦ = 0,0001

ВСД = 19,361

Коэф. Рентаб. = 0,735

Токуп = 10

Т.о. рейтинг = 0,82625

Рейтинг квартиры стоимостью 250млн.руб., составляет 0,82322, а стоимостью 199,7 млн.руб. – 0,89790.

Т.о. можно сказать что рассматриваемая квартира стоимостью 160,653 млн.руб. занимает средний рейтинг среди аналогичных трехкомнатных квартир. 

Заключение

Без оценки стоимости не обходится не одна операция с недвижимостью. Стоимость недвижимости оценивается при операциях  по купле-продаже, кредитовании под залог, страховании, наследовании, имущественных спорах, налогообложении и т.д.

Все сделки с недвижимостью заключаются на рынке. Рынок – пространство , которое может представлять собой конкретное место, где заключаются сделки по бизнесу, либо его можно соотнести  с деятельностью  по ведению переговоров, направленных на достижение соглашений между сторонами. Оценщик должен достичь полного понимания рынка недвижимости  прежде, чем он может правильно определить рыночную стоимость любого объекта представленного на этом рынке.

В советский период рынок недвижимости  в России почти полностью отсутствовал, а имевшие место сделки с квартирами, дачными домиками, как правило носили незаконный характер. Естественно, в этих условиях ни  о какой  рыночной оценке недвижимости не могло быть и речи. С развитием рыночной экономики в России нам приходится  догонять промышленно развитые страны, изучая и внедряя механизмы функционирования цивилизованного рынка недвижимости. Одним из них и является оценка недвижимости.



© Реферат плюс