Полезное

Календарь
Февраль
Пн   6 13 20 27
Вт   7 14 21 28
Ср 1 8 15 22  
Чт 2 9 16 23  
Пт 3 10 17 24  
Сб 4 11 18 25  
Вс 5 12 19 26  

1. Особенности гржданско-правовых сделок с квартирами в домах ЖСК



Интересен вопрос о расчетах между ЖСК и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки другими лицами.

Продавая квартиру, член ЖСК получает ее стоимость от покупателя. Ясно, что он не в праве требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Пследний существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности ЖСК. Переход права собственности на нее к члену кооператива влечет прекращения обязательства ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры. Этого пая теперь нет. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его членом, возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право (право собственности) члена ЖСК на квартиру. Денежный эквивалент первого взноса это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.

Таким образом, происходит частичный раздел имущества кооператива. Большая его часть (квартиры) переходит в собственность пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и ело членами , соответствующие стоимости выбывшихих из состава кооперативного имущества , погашаются. Действительно, нет ни каких оснований считать , что член ЖСК должен дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя , а затем от кооператива. Иное толкование приведет к тому что покупателю , фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется оплатить еще раз , внося в ЖСК паевой взнос. Кстати , случаи неправильного понимани-яэтого вопроса уже встречаются на практике.

Так, А., выезжая на постоянное жительство за границу, продал Б. квартиру в кооперативном доме. Договор удостоверили в нотариальном порядке, покупная цена была уплачена.Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с выходом из кооператива. ЖСК, не зная о том ,что квартира продана, возвратил А. его взнос ,полагая, что сможет распорядиться освободившейся жилплощадью.

Впоследствии , когда после выезда А. во владение квартирой вступил Б., ЖСК потребовал от него возместить сумму выплаченного кооперативом А. паевого взноса. Б.естественно отказался это сделать ,ссылаясь на то ,что он полностью оплатил квартиру . В результате выплаченные А кооперативом суммы скорее всего составят убытки ЖСК.

Подобной ситуации не возникло, если бы кооператив не возвратил А. паевой взнос ,материализовавшийся в квартиру ,которой А. вправе распоряжаться по своему усмотрению. При расчетах ЖСК со своими членами в случае выхода их из него возникает и такой вопрос. Должен ли ЖСК выплачивать выбывшему из него члену часть пая ,соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости имущества , остающегося в собственности ЖСК, а именно: лестничных площадок, лифтов и т.д.? представляется, что нет. Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры. Значит, продавая последнюю, член ЖСК фактически учитывает в ее продажной цене и денежную оценку своего пая в имуществе, остающимся в собственности ЖСК. Этот пай, очевидно, не имеет самостоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместе с ней. Другими словами ,продавая квартиру , член ЖСК одновременно передает и свои права на пай , отражающий его имущественное участе в создании тех частей дома, которые остаются в собственности ЖСК.

В результате новый собственник квартиры одновременно становиться и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее автоматически в силу покупки квартиры , дает ее новому владельцу весь объем гражданских прав, связанных с обладанием пая, включая По-лучение имущественных выгод от использования кооперативного имущества. Сказанное можно проиллюстрировать таким примером.

Допустить ,что ЖСК сдал в аренду принадлежащие ему нежилые помещения в кооперативном доме. В результате ЖСК получает доходы от арендной платы. Спрашивается, имеет ли право покупатель квартиры, даже если он и не является членом ЖСК , нам получение своей части имущественных выгод от сдачи ЖСК этих помещений в аренду (например, путем соразмерного уменьшения взносов за эксплуатацию дома?).Видимо, да. Ведь помещения , сдаваемые ЖСК в аренду , сооружены за счет паевых взносов. Значит , приобретатель квартиры не зависимо от своего членства в ЖСК получил вместе с ней и права ,связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строительстве данных помещений. Следовательно, он вправе получить имущественные выгоды от их использования. Причем на тех же основаниях, что и члены данного ЖСК, принявшие такое же участие в сданных в аренду помещений, что и выбывший пайщик , уступивший свои права покупателю квартиры.

Иное решение вопроса отстранение новых владельцев квартир, не пожелавших вступить в ЖСК ,от участия в получении выгод от пользования кооперативным имуществом и предоставление таких выгод исключительно членам кооператива -означало бы неосновательное сбережение ими своего имущества (путем уменьшения взносов на эксплуатацию) за счет других лиц. Таким образом , сделку по отчуждению квартиры в доме ЖСК нельзя признать только куплей-продажей. По существу, здесь имеет место сделка ,одним из элементов которой является купля-продажа квартиры, а другим переуступка покупателю квартиры прав выбывшего члена кооператива ,связанных с его имущественным участим в ЖСК. Такие сделки ,даже если они и не урегулированы специальными нормами законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу ст.8 ГК РФ. Она предусматривает возможность возникновения гражданских прав и обязанностей из действий, хотя и не предусмотренных законом , но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождающих такие права и обязанности. Это, однако, не исключает желательности более четкой регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры.



  © Реферат плюс


Поиск
Реклама

  © REFERATPLUS.RU  

Яндекс.Метрика